רוצים לדעת הכל על תוכנית תמ"א 38 ופינוי בינוי? ריכזנו עבורכם את כל המידע!
תמ"א 38 או בשמה המלא: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הינה תוכנית ממשלתית, אשר תפקידה העיקרי הינו שיפוץ וחיזוק מבנים על מנת שיהיו ערוכים מבחינה בטיחותית מפני סיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
תוכנית תמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005, אחרי שתוכננה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בידי צוות גדול של מתכננים ויועצים בראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון.
למה בכלל צריך את תוכנית תמ"א 38?
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמוגראפית. אמנם במשך שנים ארוכות לא התרחשה בישראל רעידת אדמה חזקה, אך רעידות אדמה בעוצמה חלשה מתרחשות בה בקביעות.
הבעיה החמורה שבגינה נהגתה תוכנית תמ"א 38 היא שמבנים רבים ברחבי ישראל אינם עומדים בתקנים המחמירים המבטיחים עמידות ובטיחות של המבנים בעת התרחשות של רעידת אדמה חזקה. תמ"א 38 מיועדת לתת מענה לבעיה זו, שכן אין ספק שרעידת אדמה חזקה תתרחש במדינת ישראל, והשאלה אינה האם היא תתרחש, אלא מתי?
אמנם ידוע לכל שישראל נמצאת באזור מועד לפורענות (השבר הסורי – אפריקאי) מבחינת הסכנה לרעידות אדמה, אך בפועל ישנים מבנים רבים שעדיין אינם עומדים בתקנים המתאימים, וזאת למרות שכבר בשנת 1975 התקבל תקן בנייה ראשוני בעניין זה (תקן 413).
בפועל, מרבית המבנים שנבנו בישראל לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישות שקבע התקן ועלולים להוות בעיה ליושביהם בעת רעידת אדמה, חלילה. תמ"א 38 נועד לתת מענה למצב זה, באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה שיתאימו את שלד המבנים לתקנים הבטיחותיים הנדרשים.
מי זכאי להיכלל בתוכנית תמ"א 38?
במסגרת תוכנית תמ"א 38 נקבע כי על המבנה לעמוד בשורה של פרמטרים הקבועים בחוק על מנת שיהיה זכאי לחיזוקו ולתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א.
המדובר על מבנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני ינואר 1980, ואשר מהנדס קבע לגביהם כי נדרש חיזוקם מפני רעידת אדמה עתידית.
הידעתם? במידה והבניין בו אתם מתגוררים, או בו ממוקם העסק שלכם, נבנה לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ומהנדס קבע שהוא אינו בנוי על פי תקן ישראלי 413, תמ"א 38 חל עליכם.
במידה והמבנה קיבל את היתר הבנייה לאחר תאריך זה ונקבע על ידי מהנדס שאינו נבנה על פי התקן הישראלי 413, הוראות תמ"א 38 יחולו עליו, אך ללא תוספת זכויות בנייה.
היתרונות הגדולים של תמ"א 38 – תוספת זכויות בנייה וחיזוק בתים משותפים
היתרונות הגדולים של תוכנית תמ"א 38 הם האפשרות שהתוכנית מעניקה לתוספות בנייה והאפשרויות שהיא נותנת לחיזוק בניינים משותפים.
הידעתם? במקרים מסוימים תוכלו ליהנות גם מחיזוק המבנה בו אתם מתגוררים וגם להתחלק עם היזם ברווחים המתקבלים ממכירת הדירות החדשות הנבנות במסגרת תוספת הבנייה.
במסגרת תוכנית תמ"א 38 נקבע כי האחריות לחיזוק המבנים אשר מהנדס קבע שאינם בנויים על פי התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413) מוטלת על בעלי הדירות. התוכנית מאפשרת לבעלי הדירות לחזק את הדירות תוך כדי זכאות לבנייה של דירות חדשות.
בגדול, דבר זה מאפשר לבעלי הדירות לממן את חיזוק הבניין ממכירת הדירות החדשות שיבנו בו, אך כמובן שיש עם כך בעייתיות מכיוון שלצורך חיזוק המבנה ותוספות הבנייה נדרש מימון ראשוני משמעותי, שלא תמיד נמצא ברשות הדיירים.
איך מממנים את תמ"א 38?
תמ"א 38 מאפשרת פתרון לבעיית מימון חיזוק הבניין. בדרך כלל בעלי הדירות יתקשרו בחוזה עם יזם או חברת ניהול שיהיו אחראים על הבנייה וגם על מימונה.
היזם או אותה חברת ניהול יחסכו מהדיירים את כל ההתעסקות הבירוקרטית וידאגו לכל הדרוש כגון: קבלת הסכמת כלל הדיירים לביצוע התוכנית בבניין, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה וכדומה. כמו כן, הם גם ידאגו למימון הפרויקט ויחסכו מבעלי הדירות את הצורך מהשגת כספים לצורך מימון חיזוק המבנה.
בתמורה, יקבלו היזם או חברת הניהול את הזכויות על הדירות החדשות שיבנו מכוח התמ"א וייהנו מפירותיהן.
בפועל, ההסכם בין בעלי הדירות לבין היזם או החברה שתנהל את הפרויקט נתונים למשא ומתן, במסגרתו תתקיים הערכה של ההוצאות הצפויות מחיזוק המבנה ובניית הדירות החדשות. במקביל, יעריכו הצדדים את הרווח הצפוי להתקבל ממכירת הדירות החדשות.
במידה ויימצא כי הרווח הצפוי מפרויקט חיזוק המבנה ותוספות הבנייה יהיה גבוה במיוחד, יכולים בעלי הדירות לדרוש במסגרת החוזה להשתתף בחלוקה של חלק מהרווחים, או ליהנות מהטבות נוספות שאינן מחויבות במסגרת תמ"א 38 כמו: שיפוץ הדירות הקיימות, הוספת מעלית לבניין, שיפוץ חדר המדרגות והשטחים הציבוריים וכדומה.
גולת הכותרת של תמ"א 38 – פינוי בינוי
אחד התיקונים המשמעותיים בתוכנית הוא תיקון מספר 2, אשר הוחל בשנת 2010 (תמ"א 38/2). בשורה התחתונה קובע התיקון כי ישנה אפשרות ליהנות מתוספת של זכויות בנייה גם במקרה שהפרויקט כולל את הריסתו של הבניין ובנייתו מחדש.